Rozliczenie zakupu mieszkania w jednoosobowej działalności gospodarczej

Prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą może pojawić się potrzeba zakupu mieszkania z przeznaczeniem np. na biuro, magazyn, zakład produkcyjny, handlowy czy usługowy albo pod wynajem. Taki sposób wykorzystania mieszkania na cele związane z działalnością sprawia, że wprowadzenie całego lokalu do ewidencji środków trwałych jest uzasadnione. Sprawdźmy w jaki sposób rozliczyć nabycie mieszkania w firmie. Czy tak duży wydatek wiąże się ze stratą w działalności? Czy możemy rozliczyć zakup jednorazowo? Co to jest amortyzacja i jak ją stosować w odniesieniu do nabycia mieszkania?

Czy inwestowanie w mieszkania się opłaca?

W ostatnich latach rynek nieruchomości przeżywa rozkwit, przez co coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania zarówno jako osoba prywatna jak i w działalności. Taki krok może okazać się bardzo opłacalny, szczególnie biorąc pod uwagę stale rosnące ceny wynajmu oraz samych nieruchomości. Zdarza się, że biorąc mieszkanie na kredyt, a następnie wynajmując, kwota jaką otrzymujemy za najem pokrywa koszt raty. Stopy procentowe kredytów od lat utrzymują się na stałym, niskim poziomie, a lokaty nie przynoszą prawie żadnych zysków. Wszystko to sprawia, że Polacy szukają alternatyw i zamiast lokować swoje oszczędności w bankach, inwestują w rzeczy ruchome czy nieruchomości.

Zainteresowanie mieszkaniami zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego jest ogromne, dlatego niejednokrotnie przedsiębiorca poszukujący lokalu odpowiadającego jego potrzebom i oczekiwaniom spędza wiele czasu na sprawdzaniu ogłoszeń oraz oglądaniu samych mieszkań.

Mieszkanie w środkach trwałych

Zgodnie z ustawą o PIT za środki trwałe uznaje się budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu i inne przedmioty, spełniające łącznie następujące warunki:

• stanowiące własność lub współwłasność podatnika,
• nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
• kompletne i zdatne do użytku,
• o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż 1 rok,
• wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Mieszkanie może zatem zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych w jednoosobowej działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy wszystkie powyższe wytyczne są spełnione. Od miesiąca następującego po miesiącu przyjęcia środka trwałego do używania w firmie następuje jego amortyzacja, czyli zmniejszenie wartości mieszkania w czasie na skutek jego użytkowania. Odpisy amortyzacyjne ujmowane są w PKPiR, dzięki czemu wartość lokalu jest stopniowo rozliczana jako koszt w działalności.

Wydatek poniesiony na nabycie mieszkania nie może zostać jednorazowo ujęty w kosztach podatkowych. W ten sposób w wielu działalnościach tak wysoki koszt wygenerowałby sporą stratę w danym roku. Zakupione nieruchomości należy zatem ująć w ewidencji środków trwałych i dokonywać od nich odpisów amortyzacyjnych.

W jaki sposób ustalić wartość początkową mieszkania?

Wartość początkową mieszkania należy ustalić na podstawie ceny zakupu lokalu. Tą kwotę zwiększamy o wszelkie prowizje i opłaty od uruchomienia kredytu, odsetki naliczone przed dniem przyjęcia środka trwałego do użytkowania,a także różnego rodzaju opłaty prawne, notarialne, sądowe, prowizje dla pośredników itp., poniesione przed dniem wprowadzenia lokalu do ewidencji środków trwałych. Do wartości początkowej nieruchomości wliczyć należy również ewentualne wydatki na remont tego mieszkania w celu przystosowaniu go do użytku w działalności.

Mieszkanie można uznać za „kompletne i zdatne do użytku” wtedy, gdy jest wykończone, wszelkie niezbędne remonty zostały przeprowadzone, dopełniono niezbędnych formalności, a przedsiębiorca posiada wymagane dokumenty takie jak np. akt własności nieruchomości.

Jak amortyzować mieszkanie?

Budynkom mieszkalnym odpowiada 11 podgrupa w Klasyfikacji Środków Trwałych. Stawka amortyzacyjna dla budynków mieszkalnych to zwykle 1,5%, z uwzględnieniem wyjątkowych sytuacji określonych w przepisach. Mieszkanie zostaje zatem całkowicie zamortyzowane po ponad 66 latach.

Budynki mieszkalne po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika mogą zostać amortyzowane przy zastosowaniu indywidualnej stawki amortyzacyjnej w razie, gdy spełniony jest jeden z warunków:

• lokal był używany przez poprzedniego właściciela przez okres co najmniej 60 miesięcy;
• lokal został ulepszony (przebudowany, rozbudowany, zmodernizowany, zrekonstruowany, zaadaptowany), a osoba prowadząca działalność przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych poniosła nakłady o równowartości przynajmniej 30% wartości początkowej lokalu.

Rozliczenie kredytu na zakup mieszkania

Jak już zostało wcześniej wspomniane wszelkie wydatki związane z kredytem hipotecznym, takie jak opłaty, prowizje od uruchomienia kredytu itp. zwiększają wartość początkową mieszkania i podlegają stopniowemu ujęciu w kosztach w postaci odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli przedsiębiorca zapłaci część rat kredytu zanim mieszkanie zostanie wpisane na listę środków trwałych, to część odsetkowa tych rat również wpływa na zwiększenie wartości początkowej nieruchomości. Trzeba mieć na uwadze, że nawet jeżeli odsetki zostałyby naliczone przed przyjęciem mieszkania do użytkowania w firmie, a zapłacone po tej dacie, w dalszym ciągu trzeba o tą kwotę zwiększyć wartość początkową mieszkania.

Odsetki od kredytu zapłacone po zaliczeniu mieszkania do środków trwałych rozliczane są na bieżąco w dacie zapłaty, nie wolno księgować ich, gdy są naliczone ale niezapłacone. Dokumentami stanowiącymi podstawę księgowania odsetek jest wówczas umowa zawarta z bankiem i potwierdzenia zapłaty kolejnych rat wraz z należnymi odsetkami.

Część kapitałowa raty nie stanowi kosztu, gdyż samo mieszkanie zaliczone do środków trwałych, poprzez odpisy amortyzacyjne ujmowane jest w kosztach.