Wielu podatników wynajmuje jedno, dwa, trzy albo więcej mieszkań. W praktyce gospodarczej utarło się stwierdzenie, że najem mieszkania powinien być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% od przychodu pomniejszonego o zapłacone składki ZUS ubezpieczenia społecznego a obliczony zryczałtowany podatek od uregulowaną w danym okresie pomniejszoną składkę zdrowotną. Jednak podatnicy zapominają, że gdy nabywa się kilka mieszkań celem wyłącznie najmu to może to stanowić prowadzenie działalności gospodarczej, która będzie wówczas opodatkowana skalą podatkową albo podatkiem liniowym. Ryczałt w tym wypadku jest wykluczony.

Jak określić termin działalność gospodarcza

Prawodawca nie określił jednej czy jednolitej definicji działalności gospodarczej. Jednak wszystkie, jakie zawarł w ustawach podatkowych posiadają pewne cechy, które pozwalają wyodrębnić istotę czynności, których wykonywanie będzie nosić znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem za działalność gospodarczą uważa się wykonywanie przez podatnika czynności posiadających następujące cechy:

  • charakter profesjonalny prowadzonej działalności,
  • rodzaj działalności produkcyjny, handlowy, usługowy,
  • wykorzystanie posiadanych zasobów, czyli majątku, rzeczy ruchomych
    i nieruchomych, innych,
  • ciągłość prowadzenia działalności,
  • organizacja prowadzonej działalności
  • systematyczność i powtarzalność.

Powyższe cechy, wskazujące na prowadzenie czynności o charakterze działalności gospodarczej oznaczają, że jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie prac, które mają na celu uzyskanie stałego zarobku, a do tego prace te występują regularnie, posiadają znamiona powtarzalności i uporządkowania a zarazem podatnik do realizowania ich wykorzystuje swoje zasoby to czynności przez niego wykonywane posiadają istotne cechy działalności gospodarczej.

Czynności nieposiadające cech działalności

Warto także zaznaczyć, że prawodawca wyszczególnia kilka innych cech, które nie wskazują, aby podatnik prowadził działalność gospodarczą a mianowicie:

  • podatnik, który wykonuje czynności charakteryzujące działalność nie ponosi ryzyka takiego jak podatnik prowadzący działalność gospodarczą,
  • podatnik za wykonywane czynności odpowiada tylko za czyny niedozwolone natomiast pozostała odpowiedzialność za rezultat powyższych prac wobec osób trzecich ponosi tylko zleceniodawca,
  • praca podatnika wykonywana jest w określonym miejscu oraz w wyznaczonym czasie przez osobę zlecającą a także realizowana pod jego nadzorem.

Rzeczywisty najem prywatny to ustawowo zupełnie, co innego niż działalność gospodarcza

Analizując najem prywatny i działalność gospodarczą należy podkreślić, że prawodawca oddziela te źródła przychodu, jako całkowicie odrębne. Oczywiście najem prywatny niezakwalifikowany, jako prywatny, czyli stanowiący prowadzenie działalności gospodarczej będzie:

  • musiał być realizowany w ramach działalności gospodarczej,
  • należeć do źródła przychodu z działalności gospodarczej
  • w tych okolicznościach opodatkowany zasadami ogólnymi albo podatkiem liniowym.

Warto zwrócić uwagę, że w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako różne źródła przychodów wymienione są:

  • działalność gospodarcza,
  • najem prywatny.

Do źródła przychodu z najmu prywatnego ustawodawca zalicza:

  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą,
  • najem, podnajem, dzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej z wykluczeniem składników powiązanych z działalnością gospodarczą,
  • inne umowy o podobnym charakterze.

Zatem ustawodawca podkreśla, że rzeczywisty najem prywatny nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej. Ponadto wyklucza on wykorzystanie w ramach realizowania najmu prywatnego składników majątku powiązanych z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie pozostawia podatnikowi wybór, gdy on zrezygnuje z opodatkowania ryczałtem najmu prywatnego i postanowi zarejestrować działalność gospodarczą i prowadzić ten najem w jej ramach. Potwierdzeniem tego jest art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie prawodawca podkreśla, że przychodem z działalności gospodarczej mogą być przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem prywatny to tylko standardowy zarząd majątkiem osobistym

Identyfikując najem prywatny podatnik powinien wziąć pod uwagę, że stanowi on tylko i wyłącznie zarządzanie własnym, osobistym majątkiem, czyli wykonywanie wszystkich czynności wymagających spełnienie funkcji zagospodarowania majątku osobistego na cele prywatne, najczęściej rodzinne podatnika.

Przykładem może być tutaj sytuacja, w której podatnik otrzymuje w spadku mieszkanie, posiada własne i nie ma możliwości zamieszkiwać w odziedziczonym mieszkaniu. W takiej sytuacji podatnik albo wynajmuje prywatnie dane mieszkania albo sprzedaje.

Innym przypadkiem może być z kolei okoliczność wynajmu piwnicy z tytułu uprzątniętej drugiej i z racji braku możliwości wykorzystania tej pierwszej.

W obu przypadkach realizowany jest tylko zarząd nad majątkiem osobistym w celu odpowiedniego jego zagospodarowania celem zaspokojenia potrzeb osobistych podatnika czy też rodziny.

Należy podkreślić, że jeżeli powyższe przykładowe okoliczności podatnik zestawi z sytuacją, w której inny podatnik wynajmuje kilka mieszkań (opodatkowanych ryczałtem) to może to wówczas posiadać charakter wykonywania czynności w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Przykład 1

Podatnik w 2018r. posiadał jedną nieruchomość w ramach, której wynajmował dwa mieszkania Najem zakwalifikował, jako prywatny a uzyskiwane z niego przychody opodatkował ryczałtem 8,5%. W 2019r. podatnik nabył kolejne dwa mieszkania i oddał w najem uznany przez niego, jako prywatny. Przychody z nowych mieszkań zostały także opodatkowane ryczałtem. Jednak podatnik ma wątpliwości czy postąpił prawidłowo.

Powyższa sytuacja nie jest prosta i jednoznaczna. Podatnik nabywając kolejne mieszkania celem tylko i wyłącznie oddania ich w wynajem a zatem wykorzystania ich w celach zarobkowych, działając w sposób zorganizowany, ciągły naraża się na zakwalifikowanie danego najmu, jako działalności gospodarczej. Nie będzie wówczas mógł zastosować ryczałtu. Jednakże jeszcze nie można jednoznacznie stwierdzić, że nie jest to najem prywatny, ale podatnik wykazuje cechy przyczyniające się do jego wykluczenia przez niektóre organy podatkowe.

Przykład 2

Podatnik posiada 6 mieszkań. Wynajmuje je od kilku lat cały czas studentom na różne okresy czasu. Poszukując lokatorów wystawia ogłoszenia w prasie i w internecie. Podatnik jedno mieszkanie wynajmuje także dla firmy. W każdym mieszkaniu występują liczniki mediów, na podstawie, których podatnik rozlicza prąd, gaz oraz wodę. Całość przychodów opodatkowana jest na zasadach ryczałtu. Czy słusznie?

W tym wypadku może być niezwykle trudno udowodnić, że całość powyższych czynności będzie kwalifikować się, jako najem prywatny. Podatnik sam poniekąd stwierdził, że wykonywane przez niego czynności są zorganizowane, regularne, w celach zarobkowych a dodatkowo świadczone też dla jednej firmy. W tym przypadku uwzględniając wszystkie przesłanki stanu faktycznego należy stwierdzić, że powyższy najem będzie stanowić działalność gospodarczą.

Przykład 3

Podatnik posiada 10 mieszkań, wszystkie przeznaczone są na najem prywatny, który nie stanowi krótkoterminowego najmu. Mieszkania są wynajmowane osobom prywatnym lub pracownikom firm. Podatnik zamieszcza ogłoszenia o wynajmie mieszkań w prasie i w internecie. Mieszkania należą do jego majątku osobistego. Podatnik chce nabyć kolejne mieszkanie a następnie wyremontować i wynająć. Zdarza się również od czasu do czasu, że mieszkanie wynajęte jest firmie. Jest przekonany, że ma prawo w odniesieniu do uzyskiwanych przychodów zastosować ryczałt 8,5%. Czy na pewno tak jest?

Jest wysoce ryzykowne, aby w tych okolicznościach zastosować ryczałt, jako opodatkowanie powyższego najmu. Trzeba podkreślić, że podatnik wynajmując mieszkania działa w sposób profesjonalny, ciągły i zarobkowy. Stwierdza też, że kolejna nieruchomość zostanie nabyta także celem najmu, który dodatkowo nie jest krótkoterminowy.

Potwierdzenia powyższych uzasadnień można znaleźć również w licznych wyrokach sądów m.in. w wyroku NSA z 12.09.2017r. o sygn. II FSK 2282/15, w wyroku NSA z 05.07.2017r. o sygn. II FSK 1622/15, w wyroku NSA z 15.11.2017r. o sygn. II FSK 2769/15 czy w wyroku NSA z 08.05.2018r. o sygn. II FSK 887/16.

 

 

Poprzedni artykuł Następny artykuł